两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。周世虹认为，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

云南大部分商品房采用预售制度

“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示， 商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者，先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金等风险。

记者了解到，我省的《云南省商品房预售款监管办法》是2009年10月1日起实施的，目前大部分商品房都是采用预售制度。商品房预售制度俗称“卖期房”和“卖楼花”，指的就是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并且由买受人支付定金或者是房价款。

这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。此外，我省资本市场可供选择融资方式不多，不完全统计显示，目前商品房开发资金中，约40%来源于预售获得的资金。与此同时，由于商品房预售价格较现售价格约低10%左右，也为消费者接受。

去年2月，为对冲疫情对房地产市场的影响，云南省住建厅下发了关于《云南省疫情防控期间稳定房地产市场和促进建筑项目复（开）工工作措施》的通知，提出了放宽商品房预售条件等12条措施，对于房地产项目的预售证办理条件、办理时间有所放松。《工作措施》提出，商品房预售条件按投资额计算，申请预售的项目投资完成25%以上的，即可办理《商品房预售许可证》。同时，落实商品房预售许可预审制度，要件齐备的，确保1个工作日内审批发证，缩短审批时限。而按照正常情况，商品房项目要取得预售证，需取得土地证书、获得建筑工程规划许可证、投资额达到25%以上且确定施工进度和竣工交付日期，建筑结构达到一定标准等条件才能申请。

资本积累对于房企至关重要

周世虹认为，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累。而中梁昆明区域公司营销副总张鹏告诉记者，在房产企业的发展过程中，金融杠杆的合理利用一直是至关重要的核心抓手。目前，房地产行业的集约化程度正在逐渐加强,从规模上说，2020年千亿级别的房企已经达到了43家，一线、二线、强三线城市基本上已经没有非规模型房企的生存空间。政府及央行认为房地产行业的金融风险愈演愈烈，才会出台“三道红线”，以遏制房地产行业快速发展进程中所隐藏的金融危机。故所谓的较强原始资本积累在超大规模的扩张下，仍然是危如累卵。必须在政府调控后，绝大多数企业在“三道红线”管控相对健康后，真正的资本积累才能达到一定的安全状态，地产行业才有底气去做新的销售体制的考量。

商品房预售制度弊大于利？

尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素。

因此，商品房预售制度是否还有存在的必要，成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度，规范市场行为，维护购房者权益等会起到积极作用。消费者徐女士表示，如果不卖期房，她也就不会陷入目前的两难境地，“开发商让我接的房跟事先承诺的不一样，公共设施与绿化与购买时的宣传完全是两码事，开发商没有跟我们商量就强制封装阳台，导致房屋面积变小。”

反对取消的人则认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。刚参加工作不久的刘先生认为，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步转嫁到消费者身上，房价势必走高，要买房就更难了。

以套内建筑面积计价可行吗？

在周世虹看来，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议。”他表示，以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败。”

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。近年来，以建筑面积计价销售备受争议，周世虹建议以套内建筑面积计价销售商品房，这对购房者来说是一件好事。消费者白女士认为，一大堆的公摊面积无疑给购房者增加了负担，购房者所购买和使用的是套内建筑面积，也就是实用面积，很合理。消费者云先生也认为，公摊是开发商的义务和责任，但羊毛出在羊身上，就算取消公摊，开发商可能会提高单价或者以其他的东西来变现。

针对套内面积销售还是建筑面积销售的问题，张鹏认为，如果以套内面积计算，按现有的房地产单价计算方式来看，公摊部分组成的销售总价势必会折算至套内单价上。那么市场销售单价必然整体上涨，在买涨不买跌的房地产行业来说，也会进一步增加市场上扬的预期。这与政府要求的房地产行业的稳定发展是相违背的。按照市场发展的规律来说，并不能更好、更平稳地对房地产行业进行调控。

新闻助读

套内建筑面积

套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

公摊建筑面积

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

春城晚报-开屏新闻记者 阿芳

责编 王利绚

校对 顾庆华

编审 李荣