2022年1月13日，昆明市房地产开发与经纪协会正式发布《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》，对2021年昆明楼市发展进行系统总结，并对2022年昆明市房地产发展进行展望。在"房住不炒"背景下，受一系列宏观利好政策影响，预判今年昆明房地产不具备持续下行的空间，将在年末实现量价齐稳，保持房地产市场良性循环和平稳健康发展。

去年供地成交量下滑86%

发布会首先由昆明市房地产开发与经纪协会数据部总监殷磊从全国和昆明宏观环境、全年土地、新房、郊县区域、二手房市场表现，以及成交客户情况分析等方面，专业解读《2021年昆明房地产市场年度报告》。

宏观政策方面，2021年前三季度政策调控以持续压制市场过热为主，调控呈现高频化、精准化，四季度开始以纠正政策叠加风险为主。自9月央行首提“两维护”后，调控政策开始释放缓和信号，多地相继出台呵护政策。年底，中央经济会议也明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方向。

2021年是昆明土地市场的“寒冬”，全年商品房用地供应2152亩，仅完成年初供地计划33%，成交1317亩，成交量同比下滑86%，土地市场供销下滑有极大可能影响今、明两年新房市场的供应结构。

较大市场波动至10月逐渐回稳

《报告》中还提到，受国家调控政策及市场环境影响，昆明主城全年住宅供应量减少了38%，成交减少了25%年，度成交均价基本与20年持平。昆明房地产市场上半年较为平稳，6月后由于全国房地产市场进入调整周期，加之本地 “长腰山”事件等诸多因素影响，出现了较大市场波动，直到10月逐渐回稳。

殷磊最后介绍，我国房地产行业已进入新一轮调整周期，严重金融化的房地产业所采用的“高周转、高杠杆、高负债”模式，在现行地产政策及未来国内经济发展中不再适用；目前市场需要各方紧密配合，加强预期引导，共同探索新的发展模式，尽快实现房地产业良性循环和健康发展；从昆明城市发展、调控政策、市场周期规律等方面看，昆明房地产市场未来长期看好，但根据市场周期规律判断，市场短期内存在二次触底概率，预判2022年上半年将会有向下波动，下半年市场价格有望跌幅收缩，成交量有望企稳。

去年均价持平交易量下滑24%

昆明市房地产开发与经纪协会常务副秘书长、昆明市房地产行业专业委员会常务副主任刘践发布《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》。从统计数据中来看，2020年前昆明房地产投资增速高于全国水平，但2021年受政策及市场影响，全国出现房地产投资增速减缓，昆明房地产投资增速大幅减缓且低于全国水平，并于10月出现同比负增长。

2021年住宅均价与2020年基本持平，交易量同比下滑24%，上半年和下半年冰火两重天，上半年住宅供销两旺，同比销量上涨26%，价格上涨7%；下半年市场风云突变，销量环比下降12%，价格下降8.3%。

新螺蛳湾等成新生机会市场

热销榜块中，主城北市区、南市区的核心区域表现为价格稳定、去化较快，片区抗跌性强；果林、高铁南站、斗南、新螺蛳湾片区表现为价格波动大，但去化较快；方旺、六甲、北辰和马街普坪片区表现为价格稳定，去化较慢；大学城、经开区、山水新城等新开发区域则价格波动大，去化周期长。

从库存关系分析来看，呈贡行政中心、新螺蛳湾、眠山、斗南、前卫等片区因库存小、去化快成为新生机会市场；会展中心、巫家坝、高新、金江片区库存量大，但去化周期短，视为主力市场；方旺、大学城和马街普坪片区因库存量大，去化周期长，为高竞争市场；度假区、凉亭、六甲、经开、北部山水新城因库存量小，去化周期长，一般表现为饱和市场。

昆明楼市对州市吸附能力增强

商业办公市场销售受调控影响较小，销售量和去年基本持平，库存持续增长。主城商业库存370万平方米，年均成交面积54万平方米。主城办公库存249万平方米，年均成交41万平方米；商、办成交套数合计均在0.9-1.2万套，年均需求不大，较为稳定。

车位和住宅销售配比近四年均在1:0.8，去年车位销售超过住宅销售套数，销售比为1.1:1；主城车位库存36万个，去化周期在76个月。

从新房购房人群分析，市内购房人群作为楼市基本盘，近年稳定在占比27%左右；反映昆明吸引力的全国购房群体，随着2019年房价走高和疫情的影响，持续走低至占比30%；作为云南的单核中心城市，对本省州市吸附能力增强扩大，占比超过四成。

二手房市场交易波动小于新房，全年主城新房交易套数同比下降26%，二手房交易套数同比下降16%。年末贷款政策放宽之后，交易量回升显著，反映昆明刚性住房需求旺盛。

楼市不具备持续下行的空间

房地产发展，短期看金融、中期看土地、长期看人口。今年昆明坚持"房住不炒"定位不会改变，受市场供求转变、人口增长、经济增长、产业聚合、区位又是不断凸显等一系列因素的影响，预判昆明房地产市场不具备持续下行的空间。

今年市场分化将加剧，部分核心地段的优质楼盘销售将拉动周期性均价快速回升。上半年需警惕个别楼盘二次触底，造成新的问题。下半年整体住宅市场成交量有望企稳回升，至年末实现量价齐稳。

贝壳找房云贵省区业务策略中心总监张怡进行主题为“慢下来，不着急，好好做”的分享报告。报告中，贝壳找房同样也对2021年昆明房地产市场进行了总结：市场七年新低，自2017年以来，我国二手房市场交易规模始终保持增长，但2021年二手交易规模第一次出现了同比下降，且二手成交占比也有所下降，成交二手GTV7万亿，下降6%，成交二手套数393万套，下跌9%，成交二手面积3.6亿㎡，下降9%。但贝壳认为，这只是中国房地产存量化进程中的一朵小浪花，并不会阻碍房地产从增量转向存量的历史进程。市场全链降温，除二手房市场的下降外，2021年新房和土地市场也双双降温。张怡表示，2021年市场最明显的特点是节奏失衡，年内从历史高位快速下降到低位，半年内二手房成交萎缩超六成，二手房价也有所下跌。整个市场分化加深，城市、区域、产品等方面分化均在扩大。同时，市场的降温，也带给房企了一定程度的影响，房地产市场将告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

昆明住房需求不会改变

从中央经济工作会议对房地产的部署和安排来看，“房地产仍是推动经济增长的核心支柱引擎产业，住房更是居民消费中最重要的支出部分，探索新的发展模式、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”等精神，都对未来的房地产工作指出了明确的方向。

中老铁路的开通、昆明区域性中心城市的进一步确立，房地产长期、持续、发展的目标不会改变，住房需求不会改变。

春城晚报-开屏新闻记者 张勇 文 昆明市房地产开发与经纪协会 供图

责任编辑 袁熙

校对 罗秋旭

编审 李荣