收不到房租!要不回商铺!拿不到房产证!昆明这个购物中心返租“爆雷” !
开屏新闻2021-03-05 18:35

投资一套商铺

购买后有公司包租

每月返租金

十余年后回本

“售后返租”模式听上去很诱人

现实却很骨感


熊女士、齐先生等多位业主的亲身经历再次证实了这一点:数百万元资金投进去,一开始正常收租,尝到点甜头后,就没再收到过返租款,甚至七八年过去了还拿不到房产证。



业主反映

8年只拿到3次租金!还没领到房产证


日前,齐先生向春城晚报-开屏新闻记者反映,2013年他花费100余万元在大都摩天购物中心(开发商为昆明鼎杰房地产开发有限公司,下称“鼎杰公司”)购买了商铺,委托云南大都企业管理有限公司(下称“大都公司”)管理,并签订《商铺委托经营管理合同书》。


“购买商铺时他们说可以托管返租,我一想,有人帮忙管理更方便,就签订了托管协议。”齐先生告诉记者,2016年大都摩天购物中心开业,他也顺利拿到3次返租款。以为不会有什么问题,谁知如今8年过去,房产证、大部分返租款都没了影。


在齐先生提供的托管协议里记者看到,固定回报(返租租金)会隔年增加,第一年收益金额为52760元、第二至四年分别为66804元……每6个月为一个支付周期。


“当初贷款买了商铺,本以为返租能够抵贷款,现在贷款没还完,大部分返租款也没拿到。”齐先生说。


更糟糕的是,时隔8年却没拿到房产证。齐先生说:“当初我们把所有办证需要的资料和税费都交给开发商了,但钱款被开发商挪用,证办不下来。因为这事我们和开发商协商过多次,他们竟叫我们重新交钱。”



业主反映

不按合同给付租金!又不归还商铺!


无独有偶,熊女士看到大都摩天购物中心的广告称投资商铺后,保证12年回本,5年内不满意的话,还可以无条件全额退款。想着人到中年,把积蓄投进去后“稳赚不赔”,于是熊女士买了一个50多平方米的商铺。


起初,熊女士和其他业主一样,拿到了租金。从2017年下半年开始,她就再也没拿到过返租款,共计100多万元。目前商铺依然被商户使用着,自己却月月要偿还贷款,熊女士不知如何是好。


更让熊女士气愤的是,开发商收取了办理房产证的相关费用后,房产证至今都没有办理下来。


中招的还有何先生。何先生称,他于2014年10月购买了大都摩天购物中心的商铺,2015年底交房时开发商单方提出不托管就不给接房,他被迫于2017年6月签订了托管合同。但公司既不按合同给付租金,又不归还商铺。


有业主反映,鼎杰公司涉嫌夸大虚假宣传,误导很多消费者购买商铺。该公司还对商铺存在手续瑕疵、一房多卖、重复抵押的情况。


齐先生说:“据我所知,全部商铺业主加起来,只有10%的租金返到了业主手里。”据悉,已有业主因为资金问题,贷款断供数年。有业主多次讨要,公司方面找各种理由搪塞,至今未果。



管理方回应

每月所收取租金,不够支付业主的返租款


日前,春城晚报-开屏新闻记者与大都公司取得联系,一位姓施的工作人员说,这个事情他们公司是知道的,最近也接到一些媒体的反馈,但自己做不了主。要采访的话,只有报告上级领导,然后再给记者答复。截至记者发稿时,大都公司相关领导也没有直面记者的问题。


大都公司一位不愿透露姓名的工作人员说:“这个问题很复杂,主要是缺乏资金,现在每个月所收取的租金,根本不够支付业主的返租款,所以就拖欠了。”至于什么时候能够支付,该工作人员称“还不知道”。


官方回复

购物中心招商不理想,资金不足以支付租金


记者发现,不少业主去年通过人民网地方领导留言板反馈大都商业项目存在的问题,如去年3月,业主留言称:“自2014年购买大都返租商铺后,开发商违约不返还租金,挪用购房税款不给办理房产证……”


官渡区小板桥街道办事处对此回复:


“鼎杰兴都汇商务中心(大都摩天购物中心)”项目由昆明鼎杰房地产开发有限公司投资、开发,竣工验收完毕后委托云南大都企业管理有限公司统一招商经营管理,部分商铺对外销售后由业主与云南大都企业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》 ,约定由云南大都企业管理有限公司支付业主返租款。


大都摩天购物中心于2016年9月开业,因购物中心投资方、管理方均属第一次操作项目,在面临商业建设复杂、投资超额过大、电商冲击、专业管理经验不足等方面的影响下,招商成果不理想,现还有部分商铺未完成招租。公司一直不间断地克服各种困难努力支付所有业主返租款,但由于每个月能够筹集的资金有限,不能全部足额按时支付给所有业主。


2019年5月以来,小板桥街道办事处受官渡区区政府委托,协调企业、部分业主进行了双方现场会谈,交流业主的诉求、企业的困难和措施,力促双方能够协商解决问题。关于业主集中反映的商铺返租和办理不动产权证的诉求,昆明鼎杰房地产开发有限公司做出表态,昆明鼎杰公司不会因为项目现在所面临的各种困难而逃避、回避。


关于房产证一事,大都项目的所有土地、规划、建设、销售、竣工验收手续完备合法, 按照国家、地方关于办理完善相关房屋所有权的政策规定,在项目合法竣工后,昆明鼎杰公司立即开展办理了部分《房屋所有权证》……2019年项目不动产数据已全部通过审核,并且已有200余户产权证办理完成。


目前不能为全体业主短期内办理产权证的原因主要是资金短缺导致无力缴纳2017年9月前代收的契税、维修基金等税费,在这个过程中辖区当地政府为加快办证进度多次组织业务单位协调,有效解决了办证过程中的政策疑难问题。


昆明鼎杰公司会与业主商议并取得业主同意,由业主直接向税局缴纳税费后办理不动产权证,业主所缴纳的税费由昆明鼎杰房地产开发有限公司开具借款收据、签订借款合同。


律师说法

房企不得以售后包租方式,销售未竣工商品房


云南冰鉴律师事务所主任陈维镖认为,2001年实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”就业主与公司的纠纷而言,属于合同纠纷的范畴,业主可以向法院起诉公司,维护自己的合法权益。


“一铺养三代的说法已成为过去式!”陈维镖律师说,从历史经验看,返租商业“爆雷”后,扭转局势按协议兑现租金履行完返租合同,昆明几乎没有这样的先例。


名词解释

“售后返租”有时被称作“售后包租”,有时也被称作“售后回租”。“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式,即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产(返租年限多为3至10年),在此期间由开发商整体进行商业运营,固定每月向投资者返还一定比例的租金。


业主声音

“官司打赢了,可就是没有结果”


记者了解到,去年8月25日,官渡区法院在淘宝司法拍卖网发布官渡区鼎杰兴都汇商务中心A幢601号等5项房产与A幢601号电影院附属设施设备司法拍卖公告,鼎杰兴都汇商务中心相关资产挂牌2.33亿元,进行公开拍卖。


几年来,有多批业主起诉鼎杰公司和大都公司,均是为了商铺房产证与返租一事。“官司打赢了,也立刻申请执行,可就是没有结果。”有业主说。


记者从中国裁判文书网查询到,今年1月29日,官渡区法院发布了相关判决书,判决内容为:云南大都企业管理有限公司支付相关业主2017年6月1日至2019年11月30日之间的租金及违约金,昆明鼎杰房地产开发有限公司对云南大都企业管理有限公司债务承担连带保证责任。


春城晚报-开屏新闻记者 孙江荭

责任编辑 顾庆华

校对 袁熙

编审 赵梅圭

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